Nueva ley de alquileres 2023: quién deberá hacerse cargo de las fallas o roturas que ocurran en el inmueble

Tras hacerse oficiales, en octubre de este año, las modificaciones de la nueva ley de alquileres sancionada en el 2020, salió a la luz la preocupación sobre qué es lo que estipula en caso de que deban hacerse arreglos en la vivienda.

Las casas o departamentos suelen necesitar mantenimiento y arreglos por daños ocasionados con el uso diario, y con la nueva ley de alquileres, este punto genera muchas dudas.
La pregunta fundamental en estos casos es quién debe pagar los costos de la reparación. Así, como también cuánto puede tardar el propietario en solucionar el problema si debe abonar él, y qué sucede si no lo hace.

Si bien las modificaciones de la nueva ley de alquileres, que ya se encuentra vigente en todo el país, tuvo cambios en varias cuestiones clave, el problema es que con respecto a las reparaciones no hubo novedades relevantes.

Al igual que en la norma anterior, el documento indica quién, cómo y en cuánto tiempo deben realizarse los arreglos ante una falla o rotura, aunque hay “vacíos”.

¿De acuerdo a la nueva ley, quién debe pagar por las reparaciones?

La Ley N.º 27.737 dice que el dueño ("locador") "debe conservar" la propiedad "en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario (inquilino)".

Por ende, el inquilino sólo deberá hacerse cargo de aquellos desperfectos y roturas que él mismo haya causado o los que surjan mientras viva en el inmueble.

El problema es que la ley no hace muchas aclaraciones al respecto, y queda en el tintero si el problema surgió o no por una "causa imputable al locatario".

Por ejemplo, si sucede que se rompe el calefón o un caño, el propietario debería costear la solución. En cambio, si hay que cambiar el "cuerito" de una canilla, debería hacerse cargo el inquilino. Pero ¿Qué ocurre si se rompe el flotante del inodoro o explota un enchufe?, ¿quién debe pagar?, porque el dueño podría atribuir lo ocurrido al uso corriente o mal uso; y el inquilino, a una falta de mantenimiento.

Quién debe gestionar las reparaciones y cuáles son los plazos:

Primero: El inquilino debe notificarle al propietario sobre el desperfecto, enviándole un aviso formal al domicilio que figure en el contrato.

Segundo: En caso de que se trate de una reparación "urgente", el dueño tiene hasta 24 horas para responder y buscar a alguien que realice el trabajo. Pasado el plazo, el inquilino podrá solucionar el problema y luego enviarle la factura al propietario.

Qué dice la norma: "En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizar por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos 24 horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación".

Si la reparación se considera como “no urgente”, el dueño tiene hasta 10 días para resolver el problema. Si no lo hace, el inquilino puede avanzar con las reparaciones y posteriormente cobrárselo al propietario.

Qué dice la norma: "Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a 10 días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, podrá proceder en la forma indicada para los casos urgentes".

Aclaración: "En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo".

La “urgencia” con la que se debe realizar el trabajo: 

Lo que sigue sin estar especificado es qué tipo de problemas deberían ser considerados urgentes y cuáles no.
Un caso típico es que quien está en la vivienda, entiende que es urgente reparar el desperfecto; pero el dueño, considera que no hay necesidad de apurarse y utiliza el tiempo para pedir presupuestos, en vez de resolverlo a cualquier costo.

Por tal motivo, desde el sector inmobiliario vienen recomendando que los criterios a aplicar sean acordados de antemano y queden incluidos en el contrato de alquiler del modo más detallado posible.

Cambios clave para dueños e inquilinos:

- Valores sólo en pesos: Frente a la creciente dolarización del mercado de alquileres y a los pagos por adelantado, la ley aclaró que el precio "debe fijarse como valor único, en moneda nacional y por períodos mensuales". Además, se prohibió que al momento de publicar los alquileres, estos figuren con precios en moneda extranjera.

- Aumentos semestrales: El monto del alquiler tenía un único ajuste anual, pero con las nuevas actualizaciones podrán pactarse "por intervalos no inferiores a 6 meses".

- Nueva fórmula de ajuste: Para calcular los incrementos ya no se aplicará el índice ICL creado por la ley de 2020. Ahora, hay que aplicar el coeficiente "Casa Propia", que utiliza el menor indicador entre la variación salarial promedio del último año y la inflación promedio del mismo período.

- Beneficios impositivos: Las partes podrán deducir del Impuesto a las Ganancias un 10% del monto anual del contrato de alquiler.

- Sin cambio retroactivo: Los contratos firmados antes del 18 de octubre de 2023 seguirán regidos por la ley anterior, hasta que terminen. La reforma se aplicará en la renovación o al iniciar un alquiler nuevo.